GYODER’in Gösterge raporuna göre 2019 yılında ülkemizi 42.9 milyon yabancı turist ziyaret etti.

0

Türkiye’nin Gayrimenkul Platformu GYODER’in Garanti BBVA Mortgage sponsorluğunda yayınladığı ‘GYODER Gösterge’de; 2019 yılı 4. çeyreğinin, toplam 483 bin 256 adet konut satışı ile en yüksek satışın gerçekleştiği çeyrek dönem olduğu vurgulandı. Raporda ayrıca GYO’ların 3 ay gibi kısa bir vadede yatırımcısına ciddi bir getiri sağladığı, kira kontratlarında TL’ye geçişin AVM’leri zorlamaya devam ettiği, belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgelerinde azalış olduğuna dikkat çekildi.

2019 yılında ülkemizi 42.9 milyon yabancı turist ziyaret etti.

2018 yılının 4. çeyreğinde Türkiye’ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı 37,5 milyon olurken, 2019 yılının 4. çeyreğinde bu rakamın 42,9 milyon olduğu görüldü. 2019 yılının 4. çeyreğinin sonunda Türkiye’ye gelen yaklaşık 43 milyon yabancı turistin %33,6’sı Antalya’ya, %32,2’si İstanbul’a, %7,5’i Muğla’ya geldi. Bu üç ili %2,6 ve %1,3’lük paylar ile İzmir ve Ankara izledi. Gelen turist sayıları 2018 yılının 4. çeyreği ile karşılaştırıldığında %14,4’lük bir artış yaşandığı gözlemlendi. 2019 yılı 3. çeyrek sonu itibarıyla turizm gelirinin yaklaşık 22,16 milyar dolar, kişi başı harcamanın ise 626 dolar olduğu görüldü. Türkiye genelinde toplam 473 bin oda kapasitesi ile 4 bin 38 işletme belgeli, 84 bin oda kapasitesi ile 723 yatırım belgeli konaklama tesisi bulunuyor. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 800 tesis ve 213 bin oda kapasitesi ile Antalya çekiyor. Antalya’nın ardından 604 tesis ve 60.5 bin oda kapasitesi ile İstanbul geliyor. Muğla ise 404 işletme belgeli tesis ve 51 bin oda arzı ile üçüncü sırada yer alıyor. Türkiye’deki otellerin doluluk oranları 2019 yılının 4. çeyreği itibarıyla %56.8 iken aynı dönemde İstanbul’daki doluluk oranları %74.8 oldu. Aynı dönem için Türkiye genelinde ortalama oda fiyatı 39,77 Avro iken İstanbul’da 90,20 Avro oldu.

En yüksek konut satışının olduğu dönem

Sektörün geleceğine dair öngörülerin de aktarıldığı ‘GYODER Gösterge’ 2019-4. Çeyrek Raporu’nda, şu bilgi ve değerlendirmeler yer aldı: 2019 yılı son çeyreği, toplam 483 bin 256 adet konut satışı ile verilerin yayınlandığı 2013 yılından beri en yüksek çeyreklik satışın olduğu dönem oldu. Özelikle aralık ayı konut satış adedi 202 bin 74 adet gerçekleşerek tüm beklentilerin üzerine çıktı. Bu rakamın ortaya çıkmasında KDV ve tapu alım satım harçlarındaki indirimin yıl sonunda bitmesi çok önemli bir etken oldu. Yıl geneli olarak bakıldığında 2019 yılı performansı özelikle ağustos ayı ve devamında gelen konut kredisi faiz indirimlerinden oldukça olumlu etkilendi ve yılı bir önceki yıla göre yaklaşık yüzde %2’lik bir daralma ile kapattı. Yılın ilk 7 ayında yaşanan daralma yaklaşık %21 seviyelerindeydi.

İkinci el satışların payı %63 seviyesine çıktı

2019 yılını diğer yıllardan farklılaştıran en önemli konulardan biri ikinci el satışların toplam satışlar içindeki payı oldu. Bu yıldan önceki son üç yılda %53 gibi hep aynı oran ile biten yıl geneli, bu yıl %63 seviyesine kadar çıktı. İpotekli konut satışlarında ise 4. çeyrek diğer çeyreklerden önemli ölçüde farklılaştı. Son çeyrekte yapılan satışların %30’u ipotekli satış oldu. Konut kredisi faiz oranlarındaki indirim ile birlikte bekleyen talebin önemli ölçüde harekete geçtiği bu rakamlardan rahatlıkla görüldü.

Yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgelerinde azalış

Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları, 2019 yılının ilk 9 ayında bir önceki yıla göre bina sayısı bazında %57,1, yüzölçümü bazında %58, değer bazında %48,9, daire sayısı bazında %63,8 azaldı. Belediyeler tarafından verilen yapı kullanma izin belgeleri ise 2019 yılının ilk 9 ayında bir önceki yıla göre bina sayısı bazında %20,6, yüzölçümü bazında %7,2 daire sayısı bazında %11,3 azalırken, değer bazında %12,3 arttı.

Aralık ayında satışlar bir önceki yıla göre yüzde 47,7 arttı

Konut satışları 2019 yılında bir önceki yıla göre yüzde 1,9 azalarak 1 milyon 348 bin 729 oldu. 2019 Aralık ayında ise bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,7 oranında artarak 202 bin 74 oldu. 2019 yılı Aralık ayında ilk kez satılan konutlar bir önceki yılın aynı ayına göre %8 artarak 75 bin 480 oldu. İkinci el konut satışları ise 2019 Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %89 artış göstererek 126 bin 594 oldu.

Markalı konutlarda satışların yüzde 6,5’i yabancıya yapıldı

Markalı konut projelerinden konut satın alan tüketiciler, 2019 yılı 4. çeyrekte peşinat, senet ve banka kredisi kullanımı seçeneklerinden en fazla peşinat kullanımını tercih etti. 2019 yılı 4. çeyrek dönemde stok erime hızı %4,34 oranında gerçekleşirken, markalı konut projelerinde gerçekleştirilen satışların %6,51’i yabancı yatırımcılara yapıldı. Yabancılara yapılan konut satışları; 2019 yılı 4. çeyreği sonu itibarıyla geçen yılın aynı dönemine göre %14,7’lik büyüme ile 45 bin 483 adet seviyesine yükseldi. Satış yapılan illere bakıldığında İstanbul %46’lık pay ile konut adetlerinde en fazla payı aldı, ikinci sırada ise %20’lik oran ile Antalya oldu. Uyruklarına göre bakıldığında ise ilk sırada %17’lik pay ile Irak, ikinci sırada ise %12’lik pay ile İran vatandaşlarının Türkiye’yi tercih ettiği görülürken, üçüncü sırada Rus vatandaşları yer aldı.

Konut kredisi hacmi 199,1 milyar TL seviyesinde gerçekleşti

2019 yılı Temmuz ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki azalış trendi 2020 yılı Ocak ayı sonuna kadar devam etti. 2019 yılı Temmuz ayı başında %1,65 seviyesinde gerçekleşen konut kredisi faiz oranı 2020 yılı Ocak ayında %1 seviyesine geriledi. Temmuz ayı başında %21,65 olan yıllık faiz oranı ise 2020 yılı Ocak ayı başında 9 puan azalarak %12,88 seviyesine geriledi. 2019 yılı Aralık ayı sonunda konut kredisi hacmi 199 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Toplam konut kredisi hacmi 2019 yılı aralık ayı itibarıyla 199 milyar 145 milyon TL civarında gerçekleşti. 2019 yılı 4. çeyrek sonu itibariyle toplam konut kredileri içinde en fazla konut kredisi kullanılan il %29,2 oranla İstanbul oldu. İstanbul’u, %11,7 ile Ankara, %7,7 oranıyla ise İzmir takip etti.

Kira kontratlarında TL’ye geçiş AVM’leri zorladı

Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 454’e, toplam kiralanabilir alan stoku ise 13 milyon 508 bin metrekareye ulaştı. En fazla alışveriş merkezine sahip iller sırasıyla; İstanbul (147 adet), Ankara (39 adet), İzmir (28 adet) iken, İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %39’una sahip. Türkiye genelinde, ortalama bin kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 162 metrekare oldu. Ağustos ayında yaşanan döviz kurundaki dalgalanmaların ardından Cumhurbaşkanlığı tarafından alınan Türk Parası Kıymetini Koruma kararı gereğince kira kontratları yabancı para birimlerinden TL’ye çevrildi. Kira kontratlarının TL’ye çevrilmesinin yanı sıra enerji ve işgücü maliyetlerindeki kayda değer artış nedeniyle alışveriş merkezi yatırımcılarının giderlerinin gelirlerinden daha yüksek bir oranda arttığı gözlendi. Perakendeciler için kira, operasyon giderleri, genel giderler TÜFE/Enflasyon bazlı artmasına karşın ciroların tatmin edici oranlarda artmaması önemli sorunlardan biri olarak ön plana çıktı. Bu durumun sürdürülebilirlik açısından risk teşkil ettiği görüldü. Bazı perakendeciler; belirli ‘ciro/kira’ hedefleri belirleyerek verimsiz mağazaları kapatma kararını daha agresif bir şekilde uygulamaya başladı. Sektördeki AVM sahibi yabancı fonların ve yabancı sermayeli perakendecilerin özellikle 2019 yılı içindeki pozisyonları ve hamleleri önemle takip edilmelidir. Bu aşamada bankaların/finans kurumlarının AVM’nin dövize endeksli kontrat gelirleri üzerinden kredilendime sürecini yürüttüğü bu süreçte TL ye geçiş ile güncel kur üzerinden gelir elde edemeyen ve döviz borcu için yeniden bir yapılandırmaya gidemeyen AVM yatırımcıları için zor bir yıl olacağı belirtildi. Aralık 2019 verileri bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde yüzde 3,8’lik bir azalış olduğu, 4. çeyrekte geçtiğimiz yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında ise yüzde 1’lik bir azalış olduğu gözlemlendi.